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    4. 物業管理是什么?小區的這些事到底該誰管?

      瀏覽次 發布日期:2023/10/13
      物業管理直接反映城市的文明程度,是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,也是政府管理城市的重要職能,事關城市品質提升、居民生活質量改善和社會大局和諧穩定。
      物業管理直接反映城市的文明程度,是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,也是政府管理城市的重要職能,事關城市品質提升、居民生活質量改善和社會大局和諧穩定。

      物業管理不等同于社會管理,物業公司是企業不是“萬能的”。物業企業它的產品是提供勞務,創造效益。物業企業在實施合同中,既不能缺位,也不能越位,按照“受委托、按合同、有償服務”的原則去履行合同。

      許多業主對物業管理存在一些誤區,混淆了各個主體的職能,導致居住中遇到問題時,不知道找誰解決、如何解決。

      那么,物業的概念是什么?物業管理指的是什么?物業費包含什么?哪些事該其他主體管?哪些事該物業管呢?


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      物業的概念

      綜合各路觀點:物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。其所指的各類建筑物可以是一個建筑物,或一幢單體建筑物,或單元建筑中的一個單元;相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相臨的場地、庭院、道路等。

      物業管理是什么

      物業管理,是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式,對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理,維護物業服務區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      物業費含什么

      一般來說,物業費主要包括以下幾個部分:

      1、綠化養護費用;

      2、清潔衛生費用;

      3、秩序維護費用;

      4、辦公費用;

      5、物業共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用;

      6、物業管理企業固定資產折舊;

      7、物業共用設施設備、共用部位及公共責任保險費用;

      8、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利等;

      9、經業主同意的其他費用。

      管理職能界定

      1、這些事情需要業主自行解決

      家里的門窗框、門窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了,開關壞了、電源短路了,座便箱浮球不好用,室內墻皮脫落了等等,這些分戶以內的業主自用部分,維修也好,更換也好,都是業主自己的事,并不屬于物業服務的范圍。房屋的所有權人是業主,業主專有部分的事(不包括共有部位和共用設施)都由業主自己管。這些事也可以委托物業公司,但不屬于物業公司的管理服務范圍,而屬于有償服務范圍。

      2、這些事情需要開發商解決

      保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題,都是開發商的責任,與物業公司沒有關系。由于新建小區的物業公司大部分隸屬開發商,不少業主會混淆開發商和物業公司的責任。事實上,開發商將房屋賣給業主后,房屋產權屬于業主,選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司,由業主通過業主大會來決定。

      不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上,認為物業管理服務不到位。換句話說,開發商的責任由開發商承擔,不論是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司,都不承擔應由開發商承擔的責任。

      3、這些事情由相關部門管理

      籌備組建業主大會、選舉業主委員會、調解鄰里矛盾糾紛、查處治安偷盜案件、處理違章搭建、違規裝修改建、占用綠地和道路等等,這些事是政府主管部門、街道、社區的事,不是物業公司的事。這些事情,有的與物業公司沒有直接關系;有的物業公司有責任配合和協助相關部門工作;有的物業公司有責任巡查、制止或向主管部門報告。

      4、這些事情需要相關企業解決

      業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題,由社會公共事業企業或運營商負責解決,也不是物業公司的事?!段飿I管理條例》明確規定,“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于少數小區仍未實現“一戶一表”,供水、供電等企業在收費時,仍看總表計費,并由物業公司按分戶表代收代交,一些業主就認為是物業公司收水電費,實際上是物業公司替業主交費,替供水、供電、供暖等企業收費。因此,一方面,物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收;另一方面,供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外,還由物業企業和業主實際承擔了總表與分戶表之間的巨額差價,加重了經濟負擔。

      5、這些事情需要物業解決

      《物業管理條例》規定,物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說,物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準,為業主提供質價相符的服務。

      業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同,如果物業服務企業沒有履行物業服務合同,侵害業主權益,業主可要求物業公司限期整改,也可向法院起訴。對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事,物業公司應積極與有關方面反映溝通,爭取使問題得到解決。

      和諧小區的建設需要業主們與物業服務人員之間共同攜手,雙方始終抱著謙讓與感恩的基本態度,相互建立深厚的感情,同時,物業管理涉及的其它相關部門和單位也要加強合作,積極參與,這樣才能提高物業服務水平,提升小區業主的生活品質。

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